最近产权商铺热闹的要属北京庄胜崇光（SOGO）百货，庄胜广场南馆小单元分割产权销售，由北京庄胜崇光（SOGO）百货20年承租经营，逐月返现，租金平均在8.5%以上，20年累计本金＋租金收益可达270%左右。20年的回报期，20年后还可与北京庄胜崇光（SOGO）百货协议续约。

　　广告说，北京庄胜崇光（SOGO）百货是一个范本，崇光北馆自1998年6月24日开业，购买南馆算是分享的一个7年的庄胜商圈，SOGO年近20亿元营业额，分享一个年均8.5%有银行担保的高收益型理财样本。

　　罗科（化名）一位活跃于地产界的分析师，在他看来，现在许多项目的承诺收益最终可能只比银行存款高一点点。

　　他介绍，市场上不乏开发商玩财务技巧，开发商开出8%、10%、12%的售后包租收益率，往往是通过提高商铺售价来实现。例如，本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万元/平方米，尽管其承诺10年每年包租，年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，10年后，投资者虽然承租收益为80%。但投资者的实际房产收益却为－50%，实际价值为售价的一半，实际年收益就只有3%。

　　他说，除了财务问题，在合同问题上，开发商更是一个大行家，投资人则是一个大外行。即使开发商承诺回租回购甚至抵押担保，如果您是内行的话，看了这个合同，会发现因为抵押担保都有年限，而许多人都会忽视“对什么担保，担保的主体”这些细节，这里面的陷阱会让你在打官司时很被动。

　　罗科分析，产权式商铺是上世纪70年代左右欧美开始流行起来的投资方式，在北京，一些比较好的商场一年的租金可以达到60000～70000元/平方米，如果按8年回收，400000元/平方米，如果经营成功收益是很高的。再如上海市产权式酒店平均日租金8.3元／平方米，从理论上考虑，售价与租金对比，上海产权式酒店的投资回报率能够达到7%～10%。

　　几年的市场经验，投资商铺，最怕三五年内项目一旦销售完成，开发商即套现出局，承租商背着巨大的租金成本，往往难以保证经营10年。现有银行担保的商铺时间长度上就各有不同了，有的三五年，有的10年甚至最长20年的。

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　　罗科说:“产权投资产品在一个5年左右的中线投资期内，能达到6%～8%的年回报率是较为合理的，那些投资期限动辄10年或20年以不碰为妙。”罗科表示，经济运行的内在规律，国内经济运行的周期大体为5～8年，产权的投资与股市一样，是经济的风向标。因此，产权投资行为是一个中线投资行为，周期以5年为中值，少则3年，多则8年，再长的话，投资收益风险和经营公司履约能力的风险都会陡然增加。

　　许多开发商往往一口气盖十几万平方米的商场，却在当地找不到那么大的消费量，如果盖一个四五万平方米的商场以后卖或者自主经营都没有问题，十几万平方米的，招商可能招不起来。如果是四五万平方米可能很容易招起来，人气很好。如果十几万平方米，招了四五万平方米，仍然会感觉到很空。招商期间最好能吸引到一些主力商家进驻，比如星巴克、钱柜等等。

　　消费市场的问题，并不是一件容易的事。罗科认为，那些冷僻的业态，比如茶叶、陶瓷等等，个人投资多个商铺在资源方面会很有阻力。譬如茶叶市场，基本上都是福建、浙江的商家，如果买十个店铺，因为没有这些招茶商的资源，这种招商很费力气。

　　罗科举例说，每一个商业都必须考虑周边的市场才能做起来，如果一定要从远处吸引人，那么肯定会有压力。譬如，巨库这个失败案例，巨库设计是针对年轻人的，而且很另类，而从安定门到西直门都是国家各个部委在居住，年龄偏大，年轻人比例小，而且有距离。

　　但是，罗科同样认为，产权投资理财前景是可观的，用好了能带来相当优厚的回报，但要最大限度地规避风险。因为，近10年来，产权式酒店平均投资回报率高于商铺和高档公寓等不动产投资指标，产权式酒店的平均年增长达到15.8%。到1995年，已有3.5万个家庭在81个国家的4000多个旅游目的地购买了时权酒店，美国的“产权旅馆”已超过了1000个。

　　截止到2004年年末，国内产权式酒店项目也不过200多个。从国际经验来看，产权物业投资会不断派生和细分，譬如产权式酒店在国内被细分为度假式的，也有商务式的，还有分时度假为旗号的旅游式产权酒店。在国内，物业产权从1995年开始流行，并迅速在上海、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、海南等地出现各种形式的产权酒店。

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